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文章来源:中国科学技术大学    发布时间: 2019-02-24 14:29  【字号:      】

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  原标题:住建部要取消“公摊面积”,有房者是亏了吗?没这么简单→

  目前,在我国大多数的房屋交易中,房屋销售面积多以“套内面积+公摊面积”来计算。“买100平米房子只得70平米”的情况,在房屋交易市场中并不鲜见,市场对于“公摊面积”也一直存在着不少争议。

  住宅建筑应以套内使用面积进行交易

  这则通知登上热搜

  近日一封文件让“公摊面积”再次登上热搜。

  在住建部官网上,《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见,里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中,工程项目规范第10项,即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

  在《住宅项目规范(征求意见稿)》当中,二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

  不少网友,甚至媒体在报道这则消息时,就直接将这个文件等同于未来房屋交易时,“公摊面积”会被取消。是真的吗?

  “公摊面积”要取消?有房者:那我岂不是亏了!

  这些年来,“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”,所以大家对这个话题非常关注。

  公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。

  套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。

    公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

  (套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

  看到这份文件,不少有房者的第一反应是:“如果未来不计算公摊面积,那我岂不是亏了?”

  2017年,谢先生在厦门购买了一套建筑面积为40多平方米,实际套内使用面积30平方米出头的单身公寓,在了解到住建部关于房屋交易的新规之后,他向中新经纬表示,如果真的不再计算公摊面积,那么自己未来想要卖房的时候,是否也只能按照套内使用面积卖出?这样的话,自己现在房屋的价值损失将在17万元以上。

  在国内一线房企负责工程管理工作的宁宇(化名)说道:“对于房企来说,那些正在开发的房地产项目中,关于公用面积和建筑面积的指标都是确定的。公用面积的建设也需要成本,如果真的取消公摊面积,那么开发商只能用提高房屋每平方销售单价的方式,来消化建设公用面积的成本。“

  对于有房者的顾虑,房地产企业工作人员表示,目前房屋交易是以总价购买来进行的,因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易,房屋销售的单价肯定会有所提高,因此对于有房者来说,并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。

  《住宅项目规范(征求意见稿)》

  其实只是个技术规范

  这个规范真的会影响房屋交易市场吗?

  据央视新闻报道,这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。出台这个《规范》的目的,是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施,制定本规范。

  也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

  这份具有“技术法规”性质的文件,在未来的短期内既不会影响房地产市场的供需与价格,也不会影响购房者的实际成本。媒体和大众所获“取消公摊面积”的消息是彻头彻尾的误读。

  而真正能够左右商品房面积计算的,是住建部的另一份文件:《商品房销售管理办法》,在这份文件中明确指出,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

  在目前大多数的购房合同中,无论开发商前期如何宣传,最终签订的合同里,基本都是按照套内面积来计价,也就是说,在实际成交过程中,“按照套内面积计算的”单位面积的均价会较“按照建筑面积计算的”均价有所升高。

  中原地产分析师张大伟表示,未来房屋交易可能会出现两种变化:首先,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低;第二,由于公摊面积减少,开发商可以同步提高单位面积价格,甚至可能压缩公共空间品质。

  而深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,过去,有些开发商的房子公摊面积可以占到建筑面积的20%、30%,甚至是40%、50%,这是非常可怕的比例,出现了失控的格局。住建部新出的这项政策符合中国房地产行业的发展,也迎合了国际潮流,采用套内面积计价更真实地反应了房子价格,房子单价会上升,不过总价是不变的,市场也不用过度担心。

  短期内该规范并不会对房地产市场产生过大的影响,而往好的方面看,作为公共空间的使用者,购房者为其分摊一部分成本并不奇怪,并且在新规范的约束下,从规模经济的角度来看,极少有开发商会继续做出盲目扩大公摊面积的行为。

  本文综合自中新经纬、央视新闻 等

  



(责任编辑:钦黎明)

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